日本福冈县北九州物流地产投资市场分析

 　　北九州市长在就任一周年的记者会上表示，2023年度北九州市共吸引88家企业，投资额达2565亿日元(半导体、次世代汽车和物流三个领域的总投资额为751亿日元)，创下有史以来的最高年度业绩。

　　他表示：北九州市今后将以半导体、次世代汽车和物流为招商引资的重点领域，目标是2024财年吸引1000亿日元投资额。同时，发表了促进北九州机场旅客和物流业的一揽子政策“机场大作战”，从加强交通、提高机场魅力、扩充通航路线等方面着手。

　　有了地方政府的强力支援，再加上地理位置、旅游资源以及地产投资潜力等优势，北九州市将成为福冈县最为热门的投资目的地，特别是物流地产将吸引更多海外资本的关注。

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　　九州外国人入境人数恢复至疫情前水平

　　日本九州运输局22日宣布，2月份九州的外国人入境人数为34万1619人(不包括船舶观光登陆人数)，接近创下单月入境人数历史最高记录的2019年1月(34万3560人)的水平。

　　根据九州运输局同日发布的数据，2023年九州的外国人住宿人数为804万7000人，与新冠疫情前2018年的823万1000人基本持平。

　　从各县来看，福冈县的外国人住宿人数比2018年增加了41%，是九州地区唯一一个超过新冠疫情前的地区。宫崎县同比减少65%，佐贺县同比减少62%，恢复速度趋缓。

　　福冈县住宿人数的大幅增加，住宿需求也随之增加，这在促进地方经济发展的同时，也推动了福冈县房产市场的发展。

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　　东亚窗口-福冈县的投资魅力

　　福冈县是九州地方人口最多且最发达的县。作为在日本仅次于三大都市圈的存在，逐渐形成了以福冈为核心的北九州福冈都市圈，是日本全境除三大都市圈以外，唯一人口密度超过每平方公里千人的县。

　　生活方面，福冈是一个宜居的城市，地震海啸几乎不光顾，机场离市中心只需地铁两站。物价不高，东西好吃，面朝大海，背靠森林。在英国的杂志MONOCLE发表的世界宜居城市排行榜中，福冈位列全球第七，日本第一。

　　人口方面，福冈作为九州地区经济中心，对当地人口是非常有吸引力。数据显示，福冈近十年来人口持续保持正增长。

　　在日本国土交通省的预测中，福冈的人口增长拐点要延迟至2035年，其人口增长率全日本第一，甚至高于东京23区。

　　经济方面，福冈县几乎占到了九州地区40%的经济产出，是日本重要的经济中心。该县以其汽车、半导体和钢铁产业为主要经济支柱，是许多著名公司的发源地，包括普利司通和Best Denki等。福冈县还是多家知名企业的总部所在地，如TOTO有限公司、安川电机株式会社和ZENRIN有限公司等。

　　投资方面，要说日本投资最热的地方，那无疑是东京和大阪，但近几年位于九州地区的福冈也引起了不小的关注。据了解，日本政府正打算把福冈打造成金融中心，以分散东京“一极集中”的形态。

　　此外，相对东京大阪的房价，福冈县相对低廉的房价成为福冈投资的最大优势，尤其是处于港口的天然地理优势，使得物流地产投资更具投资魅力。

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　　福冈县北九州物流地产投资市场分析

　　福冈县的物流地产投资近年来受到投资者的高度青睐。投资者正在增加其投资组合中物流地产的比重，由于受欢迎的物流地产投资机会有限，这也推动了价格的上涨趋势。

　　新冠疫情的扩散导致酒店等资产的运营下降，投资减少，而电商等需求的增加，使得物流地产成为投资者越来越受欢迎的选择。

　　仓库业需求大

　　在福冈市(主要是城市内物流)和鸟栖市(九州全域配送)周边，物流仓库需求旺盛，许多新开发项目正在进行中。福冈市内的最新规格物流仓库的招租价格大致在每坪3000日元后半，福冈市的卫星城市部分则在每坪约3000日元左右。

　　大型多租户(LMT)物流设施的大规模开发尤为突出，2015年至2020年间，此类设施的库存年均增长率达到7%。预计从2021年到2024年间，这一增长率将激增至每年18%，表明该地区物流市场正在经历一个强劲的扩展阶段。主要的企业需求是推动这些LMT设施需求的主要因素，导致市场竞争激烈，自2019年第二季度以来，空置率保持在0%，有效租金急剧上升。

　　区域潜力

　　就区域潜力而言，北九州市周边集中了汽车制造商和建材制造商等制造基地，这是物流仓库需求强劲的地区。许多位于该地的企业高度评价北九州的地理优势，以其为中心，构建了包括亚洲地区在内的广泛供应链网络，以保持企业竞争力。

　　与其人口和工业密度相比，大福冈地区LMT物流设施库存的规模表明市场仍有相当大的扩张潜力。这一点与更大的市场如东京和大阪相比尤为显著。从2021年开始向新区域的发展转移以及预租活动的顺利进行表明，供需平衡预计将在未来几年保持稳定。

　　投资上升空间

　　在投资上升方面，通过推进目标资产的空置部分的租赁，有望改善收益。此外，由于目标资产的建筑容积率较低，因此对未来重建时收益增长抱有期待。同时在租户属性方面，目标资产的大部分已出租给Zero(一家上市物流公司)的子公司Kuraku，其租户信用的优势提升了目标资产的价值。除Kuraku外，其他租户也多为地区紧密型企业，因此长期租赁的可能性较高。

　　据报告，投资收益率在福冈市周边地区大致在5%左右，在福冈市的卫星城市地区大致在6%左右。福冈和佐贺地区的物流设施总面积在2021年至2023年间每年增长约18%。

　　这表明，随着对邮购和在线购物需求的增加，以及供应链去中心化的趋势，未来福冈县仓库买卖租赁收益率有增长的潜力。