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深圳现房销售试点项目进入收尾阶段 直逼周边次新房

2018-10-16 8:41:00 编辑:f505 来源:旗讯网 作者:  浏览260次


 深圳现房销售试点项目进入收尾阶段 直逼周边次新房

  关于取消商品房预售制的风声曾让业界颤抖不已,相关讨论还未尘埃落定。近日,全国首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府已亮相深圳。

  而位于珠江口另一边的中山市,在不到1个月时间里已准备出让10幅现房出售地块,总起拍价超过48亿元。

  始于上世纪90年代末轰轰烈烈“房改”潮中的预售制,是中国房地产市场化改革的基础性制度设计之一,其废立与否的争论,又一石激起千层浪。

  金茂项目预计明年入市

  2016年6月2日,深圳龙华出让当年的第一块商住用地(A816-0060地块),这也是深圳首宗商品房现售试点地块,一经上市即引起市场关注。按照要求,该地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现房形式对外销售。

  彼时,中国电建集团和金茂联合以82.9亿元的高价拿下,楼面价高达56781元/平方米,达到了当时周边二手房如潜龙曼海宁、特发和平里等的挂牌均价,一举成为龙华最贵的地块。当时,有业内人士预测,至少要卖到8.5万~9万元/平方米才能赚钱。

  近日,《每日经济新闻》记者实地探访发现,该项目已进入施工收尾阶段,住宅楼座已全部封顶脱绿,将进入外墙装修阶段;底层商业和幼儿园基本建成,目前尚未拆掉绿网。

  记者了解到,目前项目周边二手房在售房源不少,大多是2010~2016年间落成的次新盘,单价区间在5.6万~7.3万元/平方米之间,其中2013年龙华高价地块中海锦城,紧邻着金茂府,9月份的二手房成交均价是6.7万元/平方米。

  据悉,金茂项目预计2018年年底开放营销中心,2019年现房入市。这意味着,深圳这座内地最先引进商品房预售制度的城市,在预售制度改革方面也率先迈出一步。

  现房销售试点为什么首选深圳

  商品房预售制度最早出现在香港,于上世纪80年代末传入深圳,此后在内地陆续开花,终成今日普遍采用的一种售楼方式。

  1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验的基础上,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前,各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至在90%以上,预售制成为国内商品房销售的主要形式。

  在房地产市场发展初期,商品房预售制度有利于加快商品房供应,满足群众住房需求,在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用。不过,由于房价飞涨、楼花炒卖严重以及期房投诉居高不下等情况不断出现,关于取消商品房预售制的呼声也越来越高。

  两年前,全国首个现房销售试点项目地块在深圳拍出时,广东省房地产行业协会会长蔡穗声曾表示,商品房取消预售制代表了一种方向,深圳的现房出售试点是房地产市场走向成熟的标志,随着市场逐步走向成熟,制度上需要一些调整。

  而深圳为什么有底气敢一下子跨越到现房销售呢?

  在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,深圳市早已不依赖房地产。按照深圳市GDP来看,现房销售试点推出的前一年,即2015年,深圳的GDP为17502.99亿元,房地产业增加值1627.77亿元,而近十年的占比都也没有超过9.3%。

  此外,在产业结构上,深圳市四大支柱产业、七大战略性新兴产业中均无房地产,虽然房地产业的增加值比其中的文化产业还高一些,但不如批发和零售业,也不如文化创意产业,更比不上信息技术产业的增加值。

  也正是从2016年开始,除了深圳之外,部分城市为抑制持续上涨的地价,对出让地块在一定条件下也提出了现房销售要求。

  资料显示,南京市国土局从2016年8月12日起,在住宅、商住地块的土拍中,如果竞价达到最高限价的90%时,地块所建商品住房必须以现房销售。该政策一直到今年7月才以“竞自持”的竞拍方式予以替代,共执行了23个月。

  杭州则从2017年3月开始要求当拍卖土地“溢价率达到50%,必须现房销售”,不过4个月后该政策即取消。

  此前广东省住建厅拟订的相关材料提出,从过去历史看,预售制度的确问题非常多。当下房地产市场各种质量问题,交付问题,基本都与预售制度有关系。

  另一方面,在过去几十年,预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏,加快了房地产的建设量。商品房预售制度是房地产行业能够快速发展的最重要基础条件之一,但同时也带来了大量的矛盾和纠纷,“货不对板”“虚假宣传”“质量瑕疵”等问题屡见不鲜。

  取消预售制影响几何?

  房地产是资金密集型行业,持续健康的现金流对房企而言至关重要。今年以来,几乎所有的房企都感受到融资渠道的步步收紧,“缺钱”已成为2018年房地产的关键词之一。

  著名经济学家宋清辉对《每日经济新闻》记者表示,在房地产市场已基本进入存量时代的背景下,短期内全面取消预售制度的可能性不大。假若“取消商品房预售制度”真的实施,对于房企的影响是致命的,预计三成以上房企的资金来源恐受到影响。

  “房地产市场对预售制度非常敏感,特别是强调高周转和高负债的企业。从对股市的影响看,房地产股全线下调体现了资本市场对政策调控继续收紧的担忧。”中原地产首席分析师张大伟认为,虽然全面实施取消预售制度的可能性不大,但在部分城市试点的可能性则明显增加。取消预售制度,会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场,房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内。

  “取消预售制度或是大势所趋。”欧阳捷认为,但若政策出台并且实行一刀切的话,会严重影响到企业的现金流,大幅延缓项目建设进度,企业大量减少拿地,在融资不畅的背景下,很多房企会出现资金不济、工程烂尾;如果是循序渐进、新老划断,对于大型房企影响不会很大,企业可以调整拿地节奏,组织好施工、销售管理,把控好现金流。

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