当前位置:旗讯网 > 区域动态 > 发展动态“80000多份”热点领域研究报告

南京地王入市难?业内:不得不打造成改善型住宅回款

2018-6-23 8:40:00 编辑:f505 来源:旗讯网 作者:  浏览265次


  南京地王入市难?业内:不得不打造成改善型住宅回款

 阿里巴巴江苏总部和小米科技华东总部入驻,江苏第一高楼绿地金融中心落定,还有奥体中心、绿博园、南京眼、江苏大剧院、保利大剧院等标志性成熟建筑,“现代化国际性城市中心”的定位,这些让河西成为南京最为炙手可热的地区。

  6月14日河西佳兆业城市广场、绿地华侨城海珀滨江、升龙桃花园著三盘开盘现场,《华夏时报》记者见证了2万余人抢千余套房的盛况,3.5万元/平米的均价或让南京其他区域难以望其项背,但早在两年前河西的土地成本价就已经超过了这一价格。

  2016年1月,上海建工(3.050, 0.04, 1.33%)以64.8亿元的价格竞得河西G68地块,楼面价高达42561元/平米。2016年5月,电建地产和金茂集团组成的联合体电建金茂联合体以69.6亿元的价格拿下南京河西南G12、G13两幅地块,地价分别为37027元/平米和36890元/平米。2016年5月,某央企以32.8亿元成功拿下河西G14号宅地,楼面价45213元/平米。

  市场再现面粉贵过面包,严厉调控之下高地价项目如何入市成为房企待解难题。

  地王入市难

  6月中旬,《华夏时报》记者走访了南京河西这三个地王项目,虽然拿地均已超过两年,但都还没有入市,其中上海建工的G68地块和G12、G13地块上建造的中国金茂府尚在打地基的状态,G14地块也仅盖到第6层。

  2016年上半年,南京河西地王频出,1月份,河西中部G68地块挂出后引来15家房企争抢,其中不乏融创、招商、华润、仁恒等大牌房企,最终被上海建工四建集团与南京奥和房地产开发有限公司联合体以64.8亿元的价格一举拿下,折合楼面价42561元/平米。

  G68地块东至黄山路,南至兴隆大街,西至弘苑腾达初级中学,北至白鹭东街,地理位置十分优越。工地门前的公示栏显示,项目规划为A、B两个地块,总用地面积约69205平米,其中A地块规划建设8栋住宅,1、3、4、5、6、8号楼为18层,2、7号楼为17层;B地块规划建设打造12栋住宅,1、4、8、12号楼为17层,2、3、5、7、9、10、11号楼为18层,6号楼为16层。

  根据南京规划局此前的设计方案,该项目总建筑面积约25万平米,其中地上建筑面积约15万平米,主要功能为住宅,地下建筑面积约10万平米。项目容积率不大于2.2,限高60米。

  记者走访发现,该项目A地块建设刚出地面,B地块尚在打地基。开工日期为2017年6月30日,竣工日期为2021年4月1日。也就是说,在拿地后的一年半时间内,G68地块一直处于闲置状态。截至目前,项目售楼处还没有建造。

  G12、G13地块上建造的中国金茂府虽已建立营销中心,不过目前尚未开放,其销售人员告诉记者。该项目是电建与金茂合力于2016年5月拿下,两地块总价69.6亿元,溢价率均超过80%,其中G12地块楼面价37027元/平米,G13地块楼面价36890元/平米。

  G12地块规划设计方案总建筑面积13.22万平米,其中地上9.18万平米,由7栋高层住宅及相关配套设施用房组成。G13地块项目规划设计方案总建筑面积14.26万平米,其中地上9.65万平米,由8栋高层住宅及相关配套设施用房组成。不过,该项目只有不到一半的楼栋建造出地面,其他都还在打桩的状态。

  根据中国金茂府工地门口公布的建设项目用地公示牌,该项目开工时间为2017年7月,竣工时间为2020年12月。

  2016年5月13日,南京河西G14地块经过25轮竞拍,最终由某大型央企以32.8亿元的价格拿下,楼面地价45213元/平米,创造南京单价之最。

  根据规划,该项目为5栋高层住宅和1栋一层会所,其中1#、2#、3#楼地上29层,5#楼地上28层,6#楼地上19层。项目总建筑面积约11.16万平米,地上建筑面积7.25万平米。

  而记者走访发现,该项目只有一栋楼建到第6层,其他都还在2-4层之间,售楼处也没有建造。

  利润空间被压缩

  针对迟迟未入市的问题,记者询问了中国金茂府工作人员,其仅表示营销中心即将开放,目前尚没有关于项目的任何资料,包括价格、户型图等等,不过户型范围大概在140平米-220平米。

  在中国金茂府旁边,就是6月中旬开盘的佳兆业城市广场,开盘价格3.5万元/平米,而其二手房价格都已经达到了5万元/平米。据南京当地业内人士表示,中国金茂府开盘势必将拉高这一区域价格。

  与中国金茂府相比,上海建工的G68地王项目不仅没有入市,就连营销中心也没有建造,根据上海建工2017年年报显示,G68地王项目预计总投资82亿元,其中拿地就花了64.8亿元,截至2017年底共投入约70亿元。

  G68地块周边已成熟的住宅项目有金隅紫金府、宏图上水云锦、凤凰和熙等项目,二手房价格已卖到了5-6.5万元/平米。

  记者梳理发现,这3个地王项目有几个共同特点:一是开发周期长,二是户型都较大。同在河西的绿地华侨城海珀滨江,于2015年12月23日被华侨城以总价83亿元拿下,楼面价7419元/平米,仅过一年,该项目便实现首次开盘。

  南京一名业内人士告诉记者,土地成本过高导致开发商不得不打造成改善型住宅甚至豪宅,这样有利于提高价格,尽可能地获得一定的利润空间。而开发周期太长,容易影响开发商回款,毕竟土地成本太高,开发成本和融资成本会进一步缩小利润空间,地王项目入市慢可能是在观察市场,因为现在政府限价较低,等待楼市“松绑”后再推盘。

  易居研究中心研究总监严跃进表示,土地成本过高要警惕的是市场降温的风险,包括购买力不强,以及一些其他因素,如果一味追求地王,可能会导致开发商因资金不足而转让地块,损耗成本,并为其他企业并购提供机会,这就和开发商拿地的初衷产生背离。

  本文来源旗讯网,未经旗讯网书面授权,禁止转载,违者将被追究法律责任!

关键词检索:南京地王
#
相关内容阅读


精彩图集
热点标签