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7月房价普涨 调控或加码

2018-8-16 10:50:00 编辑:s317 来源:旗讯网 作者:  浏览188次


7月房价普涨 调控或加码
  房价各项指数涨至历史高点,意味着调控仍不放松,并会继续加码。
 
  如同今年夏季罕见高温,调控高压之下,房价仍燥热不已。
 
  国家统计局公布的7月数据显示,调控一年半有余,房价数据继续普涨并达到高点。7月份,新建商品住宅有65城环比上涨,二手房价有66城环比上涨,刷新了历史纪录。另外从房价平均涨幅看,6-7月房价均处于高位,仅次于2016年8-9月。按照新建住宅与二手房上涨城市数量计算,平均有94%的城市房价在7月上涨。平均房价环比上涨新建住宅高达1.2%,二手房高达1.12%,均仅次于2016年9月。
 
  房价各项指数涨至历史高点,意味着调控仍不放松,并会继续加码。58安居客房产研究院首席分析师张波指出,从房价表现来看,7月楼市行情依然持续一定热度,但从7月末中央政治局会议和8月初住建部会议透传出的信息来看,各地短期调控将更加聚焦到对房价上涨的控制。另外,从上半年统计局公布的数据来看,房企开发投资和土地购置面积分别同比增长了9.7%、7.2%,商品房销售面积也同比增长了3.3%。在这一背景下,预计“金九银十”乃至下半年,同比去年成交量还将维持小幅平稳上扬。
 
  涨声一片
 
  统计局公布的7月房价数据非常值得研究。
 
  新建商品住宅价格方面,7月环比上升的城市为65个,较6月增加2个;环比下降的城市3个,较6月减少1个;持平的城市2个,较6月减少1个。其中最大涨幅为三亚的3.7%,下跌的城市仅有上海、南京、泉州,跌幅均为0.1%。二手住宅价格方面,7月环比上升的城市为66个,与6月持平;环比下降的城市为4个,较6月增加1个。其中最大涨幅为三亚的3.1%,下跌的城市分别为天津(-0.2%),上海(-0.1%),南京(-0.1%),厦门(-0.4%)。
 
  “7月绝大部分城市的房价是环比上升的,上涨城市数达到高点。”我爱我家市场研究院院长胡景晖注意到,新房价格65城环比上涨的情况,2015年以来只有2016年4月出现过一次;二手房价66城环比上涨的情况,2015年以来只有今年6、7月连续出现。
 
  本轮房价上涨先锋是三亚。7月,三亚无论是新房价格、二手房价格的环比涨幅都超过了3%,高居全国第一。今年年初海南自由贸易港政策出台后,包括三亚在内的整个海南楼市迅速升温,其后海南虽然全域限购,楼市过热势头得以遏制,但政策的助推效果仍在。而三亚作为著名的休闲度假城市,进入夏季后外来人口大幅增长,不少人出于休闲度假、养老的需求也愿意在三亚购置房产,这也导致了三亚的房价在7月进一步攀升。
 
  尽管绝大部分城市房价指数均在上涨,但也有极少数城市因严厉调控而在下跌。无论新房价格还是二手房价格,7月环比下降的城市非常少,但南京、上海7月的新房价格、二手房价格环比都在下降。事实上,除了新房、二手房,近期南京、上海的土地市场也同样存在下行状况,一是土地价格降低,二是频繁出现流拍,可见两地楼市在政策的长期调控下已经呈现全面下滑趋势。
 
  另外,从2017年4月到2018年7月,厦门二手房价已经连续下跌16个月,成为此轮楼市政策收紧以来房价下跌最长久的城市。政策显然起到关键作用,各种限购限贷限售让市场彻底沉寂。但在下降之前,2016年的一波上涨曾将厦门房价推高到了全国第四,仅次于北上深,以厦门本身的经济体量、人口流入情况而言,这个价格明显偏高,政策调控后大幅下降也属必然。
 
  暗潮涌动
 
  炙热的楼市意味着调控仍没有放松的可能性。7月31日,中央政治局会议召开,会议公报合计上千字,其中专门针对房地产的内容有73个字,7个分句,会议针对房地产市场调控的表态措辞严厉。“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”
 
  看似高涨背后也是暗潮涌动。张波分析,暗潮之一,销售面积增长之下,三四线“去库存”正在变化。三四线城市的“蜜月期”可能提前结束。随着PSL收紧,国开行总行收回了项目审批权,三四线将迎来政策收紧期;暗潮之二,土地成交价款上升,流拍也在增加。土地成交价款6619亿元,增长21.9%,但流拍也在快速增加;暗潮之三,开发投资增长之下,贷款金额依然下降。虽然全国房地产开发投资65886亿元,同比增长10.2%,但也要看到7月贷款金额在下降,其中国内贷款14045亿元,下降6.9%;利用外资33亿元,下降70.1%。央行在7月的放水动作并未在房企端形成快速影响,在下半年整体经济形势由“去杠杆”变“稳杠杆”的大背景下,货币政策的闸门虽然开始调松,房企资金面的“干渴度”缓解的难度依然较大。
 
  “稳定预期是难点。”张波注意到,目前不同城市用户的需求正在分化。根据安居客线上监测数据显示,7月全国用户找房热度环比上涨1.0%,一线城市找房热度上升明显,涨幅为11.7%,二线城市找房热度环比下跌3.4%,三四线城市环比上涨1.8%。从具体城市涨幅来看,二到六位集中在三四线城市,分别为鞍山、东莞、汕头、秦皇岛、徐州。
 
  因此张波判断,包括二三线城市在内的商品房价格将首先出现滞胀或上涨乏力,商品房价的变化也会逐步影响到二手房,部分城市的二手房价或出现明显回调,整体来看部分二三线城市的二手房成交量或将出现下滑,“有价无市”局面或将会出现在部分二三线城市的二手房市场。
 
  胡景晖认为,7月全国房价上涨的城市较多,在全国楼市调控不放松的基调下,未来各城继续加码调控的概率上升。但当前的国家经济形势也需要各方面政策由紧趋松,这对未来各城的因城施策提出了很高要求。
 
  中原地产首席分析师张大伟也认为,当下房价普涨局面依然存在,部分城市上涨幅度较高,预计后续调控加码的可能性加大。据他统计,8月已经有超过25个城市发布了各种调控政策。房价普涨背景之下,预计调控政策加码趋势加速。
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