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叶檀:降息为何没带暖楼市

2014-12-15 12:13:00 编辑:s317 来源:旗讯网 作者:  浏览1892次


叶檀:降息为何没带暖楼市

  12月1日,中指院数据显示,2014年11月,全国100个城市新建住宅平均价格为10589元/平方米,环比下跌0.38%,为连续第7个月下跌,跌幅缩小0.02个百分点。同比方面,全国100个城市住宅均价较去年同月下跌1.57%,跌幅较上月扩大1.05个百分点。

  推出降息举措后,期间市场稍有回暖。但降息没有也不可能出现房地产市场大幅回暖。

  贷款利率下降0.4个百分点,对价格敏感的刚性购房者有利,但对习惯于高收益的投资者缺乏吸引力。如按房贷100万元20年、原房贷基准利率6.55%计算,20年等额本息还款的月供利息为7485.2元,降息后月供降至7251.12元,每月仅减负234.08元。

  目前,包括各大行在内,存款利率已经上浮到顶,可见在金融脱媒的情况下,银行的存款成本没有下降。事实也是如此,利率下降后各银行房贷利率变化不算大,除了北京、上海等地有最低至85折的贷款,其他如重庆、成都等大城市,房贷利率最低9折,最高为基准利率的1.05倍。并且,对首套房贷打折的银行通常对是否使用公积金有严格规定,银行的“廉价资金”并不好拿。这对于刚性买房者而言,购房意愿必然受到影响。

  对于富裕群体来说,追求的是投资回报率,投入房地产市场最大的风险是资金沉淀难以兑现,以及未来的房地产税。12月1日,高盛中国在2015年宏观经济及A股策略会上预计,明年有4000亿资金从楼市转向股市,相当于流通市值的3%左右。确实,富裕群体仍然在购房,但他们或者钟情于庄园,或者到境外投资。至少目前,投资者对楼市还是比较谨慎。

  降息与释放基础货币不是同一个概念,降低名义利率不可能压低实际利率,降息对负债率高的大型基建项目、大型公司有好处,对于中小企业、房地产等好处不多。种种现象表明,降息之后的楼市回暖,目前来看还是“看上去很美”。

  房地产是否就此沉沦?未必。原因就在于高负债率,以及信用抵押品或多或少与房地产相关,中国去杠杆化如果去到房地产大幅下降,债务风险就不是可能而是现实。

  财政部、国家税务总局近日宣布,从11月29日起调整成品油等部分产品消费税,这是自2009年成品油税费改革后首度调整成品油消费税。全球原油价格下降,中国大量进口原油,但成品油价格保持稳定,实质是通过改革让实际价格保持稳定,以免陷入紧缩区间。

  房地产同样如此,作为中国最重要的税收来源,房地产市场保持稳定是避免紧缩之路。

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