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冯仑:房地产商不要再陷入政策焦虑 细分市场找机会

2018-11-19 9:29:00 编辑:f505 来源:旗讯网 作者:  浏览541次


 冯仑:房地产商不要再陷入政策焦虑 细分市场找机会

  最近,听一些做房地产的朋友说,‘感到焦虑’。但是我不太焦虑,我先给大家分享一个经历。曾经有一次,我和一位著名的方丈聊过‘焦虑’的话题。当时,他身边的人打开一台电脑,播放一个动漫小短片。故事里,一个小和尚拿了一个苹果放在桌上,突然有一个人拿起吃了一口,又放下,这个小和尚就很不高兴,说:这个苹果被你咬了一口,我还怎么吃?师父把苹果转了一圈,说:还是一个‘完整’的苹果。小和尚就变得很高兴。这是要告诉我们一个道理,所有的焦虑都在于看问题的方向。把苹果转一圈,小和尚就不再焦虑;而你是否焦虑,全在于你对问题怎么看。

  我们怎么才能不焦虑?我们经常在中城联盟开会讨论‘房地产的后开发时代’。其实 3 年前,我们就开始讨论这个话题,讨论怎么进入‘后开发时代’。可是,这么多年大家讨论的‘房地产’,其实一直没有一个统一的概念。我们讨论‘房地产’,很多时候大家讲的都是‘住宅’。如果是‘住宅’,过去二十多年,其实大家都在做一件事:成本、规模、速度的竞争。特点就是产品单一、模式简单,这叫作‘开发的时代’。

  ‘开发的时代’会不会结束呢?我们认为,当一个城市的人均 GDP 超过 8000 美元,城市化率达到 50% 到 60%,人均住宅面积超过 30 平方米,这个城市的房地产就进入了‘后开发时代’。

  如果住宅模式结束了,怎么办呢?我们今天来看到这些问题,主要就是两个方面,一是看‘别人咬烂的苹果’,一是看转过来剩下的‘完整的苹果’。我们现在说的‘后开发时代’,其实就是把‘前开发时代’这个‘苹果’转一下。把‘苹果’转一下,就发现自己不焦虑了。

  ‘后开发时代’是一套完整的市场模式,内容齐全。后开发时代的第一个特点是全产品线。大类里面除了住宅,还包括写字楼、酒店、购物中心、物流仓储、教育研发;小类还可以细分,产品线非常丰富。‘后开发时代’的第二个特点是全价值链。从拿地一直到 REITs,价值链非常长,每一段都能参与。‘后开发时代’的第三个特点是全商业模式。买卖、租赁,资产管理、风险投资、纯个人投资、机构投资,应有尽有。

  这就让我想起另外一个故事。网络经常会有一些‘小学生作文’,大家可能都爱研究。有一篇作文是介绍‘我的爸爸’,作文中提到:我的爸爸是一名领导干部,工作非常忙,很严谨,也很严肃,回家也不理我妈妈,但是有一天一位阿姨来敲门,爸爸的‘蛋’一下就红了。老师看到作文后,心中疑问:怎么能‘蛋’红了?这位父亲不至于这么冲动。然后就在‘蛋’前面加了个‘脸’字,并在下面画一个圈,告诉学生不要粗心大意,人生有些事是不能丢掉的,本来说自己的爸爸害羞,脸蛋红了,落下一个‘脸’字,就成了‘蛋’红了。这位老师的提示很重要,人一辈子有些事是不能忽略掉的,否则也会焦虑,然后忽略更多事,就会没有出路。房地产也一样,我们要看清楚未来哪些事情是不能忽略掉的。

  大家知道,我每年都会到全世界不同的发达市场去和房地产商、研究机构聊天。通过和他们的交流,希望能看清楚在琢磨房地产行业的事儿时,漏掉了什么东西?也许正因为忽视了这些东西,才使得我们总是感到不舒服,时常抱怨,看不到未来。

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