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为什么房价阶段性见顶?政策红利期已过 短期不会松动

2018-8-6 9:06:00 编辑:f505 来源:旗讯网 作者:  浏览177次


 为什么房价阶段性见顶?政策红利期已过 短期不会松动

  近日,有消息称,素有中国最难买房城市之称的厦门,目前出现房价下跌、成交惨淡、土地流拍的现象。房价相比于去年3月高峰期,岛内普遍下跌1-1.5万/平米,岛外下跌6000-1万/平米左右。

  厦门大学知名房地产经济学者戴亦一教授今天(3日)也在自媒体发言称,说厦门房市崩盘是唯恐天下不乱。但自2017年中以来二手房房价确有20%左右的回调。虽然戴亦一认为厦门房价中短期内完全可以依然坚挺,厦门市政府的房地产限购政策至今不敢纹丝放松,但是,我们也可以从中确认,厦门二手房的确出现了20%幅度的回调。

  换句话来说,“厦门房价崩盘”有些言过其实了,但厦门的房价在调控一再升级的背景下,打破了中国房价“只涨不跌”神话的观点是基本成立的。而且笔者认为,从国家层面来说,“坚决遏制房价上涨”的信号准确、清晰、强烈,类似厦门房价出现下降或者房价不再单向上涨或不只是个案,房价阶段性见顶是一个可以预见的普遍趋势,国内二三线城市乃至于主要热点城市都会出现类似厦门房价“回调”,而不再是大幅上涨。

  由于种种原因,厦门的房价上涨和回调都有一定的特殊性,尤其是飙升的速度和回调的幅度都有一定的“极端性”。但背后都是基于“预期收益率”,这与全国房价上涨的逻辑是基本一致的,具有代表性和同性价值。

  正如房价上涨一样,厦门房价下跌也是由多方面因素综合导致的。从表面来看,除了限购政策以外,地价下跌直接导致厦门房价下跌。从地价和房价之间的关系来看,地价是房价的基础,没有地价就谈不上房价,土地价格的高低决定了房价的高低。与国家相关政策步伐一致,目前厦门出台政策持续加大土地的供应力度,落实房住不炒稳定预期,导致供给超出预期土地流拍,成本下降房价自然而然就下降。也就是说,加大土地供应仍是调控房价的杀手锏。

  其二,市场规律告诉我们供求决定价格,厦门房价比肩一二线城市当然是与超额的需求分不开的。不过,构成厦门超额需求需要理性分析,一部分是看好居住环境真正的需求者,另一部分就是看好投资机会的逐利套利者。

  而据有关统计资料显示2017年厦门全体居民人均可支配收入46630元,平均房价高峰时5-6万/平方米,这也就意味着一年的收入可能都买不起一平方米。

  这也告诉我们一个事实,厦门需求者绝大多数或是由外地投资者构成,价格泡沫严重,而当前这个时期大多数投资者都处于观望期。这也是厦门此轮价格回调幅度之大、之快的根本原因。在严厉调控措施等预期发生改变时,会导致房价大幅、快速回调,这是值得警惕的。

  不过,无论是政策的调控升级,或是市场价格到一定的高点的正常回调,核心问题是预期收益率,因为预期收益率往往走在实际影响因素的前面造成价格的波动。这也是此次中央政治局会议释放“坚决遏制房价上涨”信号之后,整个房地产市场都寒颤的原因所在。未来,明确的预期仍是房地产调控的重要选项。

  笔者坚持短期内房价阶段性见顶的原因在于:

  从政策层面来将,短期内不可能出现松动,很明显政策红利期已过。从日前召开的中央政治局会议、国务院金稳委会议、央行会议、银监会等都可看出,虽说宏观环境宽松,但却不是大水漫灌,对实体经济定向宽松意图明显,意在防止货币政策助推房价上涨。整个房地产市场的情绪都会随着调控的加紧转向低落,而从目前政策的趋势来看,房地产调控政策只会越来越紧不会松绑。

  从行业发展的周期来看,我国房地产行业已经进入行业发展的下半场。不论是从需求、供给、还是从竞争力、利润空间来看,出现类似厦门阶段性“回调”应是大概率事件。目前房价水平远远超出居民可承受范围已经是不可否认的现实,高位运行泡沫明显。投资者也在积极寻找替代品,房地产市场的投资风险越来越大基本形成共识。

  不过,需要警惕的是,正如戴亦一教授认为,厦门房价回调依然让市政府的调控政策不敢纹丝放松,言下之意,如果没有更有力的长效制剂,中短期厦门房价依然坚挺。这个观点是中肯的,我之所以坚持是阶段性见顶也正是这个意思。

  窃以为,厦门房价回调对于我国三四线城市乃至于一二线热点城市启示意义在于,一方面给了投资者一个强烈的信号,中央“坚决遏制房价上涨”的政策已经开始落地,或许比我们想象的还要早一些;另一方面这实际上是给了我们一个难得的窗口期,而稳定的预期来自于房价调控长效机制的出台。

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