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楼市有风险! 警惕楼市泡沫"接棒"股市

2016-9-23 8:50:00 编辑:s317 来源:旗讯网 作者:  浏览354次


楼市有风险! 警惕楼市泡沫"接棒"股市

  据媒体21日报道,面临退市风险的*ST宁通B发布公告,拟出售两套房产,借以扭亏保壳。虽然上市公司“卖房保壳”,*ST宁通B并非首例,但在近期“抢房潮”和“限购令”的背景下,此次事件无疑令舆论再次聚焦楼市。回顾之前的上海“离婚潮”,夫妻为抓住这一轮楼市升值红利,不惜以打破婚姻的方式骗取首付优惠。我们从没有为一个经济话题如此血脉膨胀,这些生动景象,对比去年股市泡沫,二者是如此相似;然而,这一轮楼市泡沫可能更需警惕。

  银行抵押贷款是居民加杠杆进入楼市最直接的表征,近3个月的居民中长期贷款约占全部新增贷款的66%;而非居民中长期贷款则持续走低。同时,M1和M2增速“剪刀差”持续扩大,资产不断“活化”。这些迹象均表明居民部门正在不断加杠杆进入楼市,楼市又催生地产市场的持续火热,但这势必对其他产业的资金投入形成“挤出效应”。

  居民部门的杠杆率究竟有多大,粗略估计我国楼市的杠杆率已经超过2015年股市疯狂时期的杠杆率。为观察楼市杠杆率,这里进行一个简单的估算:2015年我国城镇人口7.7亿人,假设家庭人数为3人,家庭住房面积80平方米,单位面积商品房销售价格为6793元/平方米(2015年全国均值),进而得到商品房的市值约140万亿。6月底,个人购房贷款余额15.4万亿,开发贷款余额5.9万亿。由此可知,地产杠杆率约为15.25%。2015年股市杠杆资金最高时为4万亿,对应约50万亿市值,杠杆率约8%。可见,楼市的杠杆率已达股市高点的近2倍,所以居民房贷和房价均高增长的状态难以长期持续,一旦发生楼市价格下跳,其给中国经济带来的冲击将比股市更大。

  我国房地产泡沫还表现出梯度转移的特征。房价领涨区不再集中于北上广深组成的一线城市,而是转移至合肥、厦门、南京等东部二线城市。而这些城市的土地交易也异常火爆,8月份,卖地最多的50大城市土地出让金高达1.51万亿,同比增幅高达51%。全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗,其中溢价率超过100%的“地王”达46宗,成为历史上地王最为密集的月份。

  需要引起关注的是,无论是房价收入比还是去化周期,东部二线城市均已逼近美国次贷危机爆发前的高点。该地区之所以成为房价领涨区,本质上还是“活化”的资金流汇集的结果,至于资金流为什么在这些地区汇集?一方面这些地区是国家经济战略导向和交通便捷导向的双重叠合区;另一方面是这些城市的政策环境较为宽松,投资门槛较一线城市偏低。

  面对当前火爆的楼市,政策层面又该如何安排?过去简单对价格进行调控的方式,经实践显示已收效甚微,“限购”和“限贷”又只是短期政策,且存在阻隔刚需等“伤及无辜”的风险,所以货币政策和财政政策被寄予厚望。但二者在当前经济环境下发挥的空间较为有限。其中,通胀回落将收缩货币政策的调控空间。地方政府收入有限但支出高增,加之地方债发行已接近年内上限,意味着积极财政政策也面临严峻考验。所以,建议采取针对性税收政策,一方面体现为增加制造业经营环节的税收优惠,另一方面体现为坚定推行保有环节的房产税改革。

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