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2016年:炒房客的新逻辑

2016-1-4 9:37:00 编辑:s317 来源:旗讯网 作者:  浏览517次


2016年:炒房客的新逻辑

  9年过去了,王伟(化名)仍然清楚地记得那个下午。两个穿军大衣的中年男人从一辆夏利轿车上下来,径直进入售楼处的大厅。在简单地沟通了20分钟后,他们就爽快地交了6套房子的定金——是从汽车后备箱里拿出的现金。

  光是这一单,王伟就挣了十多万,这几乎相当于他半年的收入。这些抄着山西口音的购房者,被认为是北京第二批成规模的炒房客。此前一批来自南方的温州。

  2008年,在房地产销售的岗位上摸爬滚打了7年后,王伟也转身成为炒房者。他是北京最早的一批售楼员,借助房产,如今成为这个社会的富有阶层。他手上共有十几套住宅和商铺,分布在北京、三亚和新西兰,身家过亿。现在,他在一家策划公司负责市场工作,但只是“找个营生”,绝大部分的收入,仍然来自住宅和商铺的租金。

  在中国人的资产配置渠道中,房地产占有重要地位。过去几年出台的楼市调控政策,亦有相当部分是针对投资需求。

  过去十几年来,随着政策、市场环境的改变,投资房地产的门槛、收益、形式等发生了不小的变化。但不变的是,民众的投资渠道仍然不足,房地产投资仍受青睐。尤其在经历了2015年的股市震荡后,房屋作为“耐用投资品”的特性更加凸显。

  从短线到长线

  在中国房地产发展史上,王伟代表了一个典型群体。他们是中国最早从事房地产销售的一批业务员,并伴随着市场的火爆而赚到“第一桶金”。此后,他们中的相当一部分离开销售一线,转而成为专业炒房者,并借助房产价值的提升而成为社会的富有阶层。

  “当你有了几百万银行存款的时候,你就不愿意再做那种起早贪黑、吃不上一顿安稳饭的工作了。”谈到自己的转型,王伟对21世纪经济报道说,他从2004年开始在北京做销售员,2008年辞职。

  之所以辞职,除了职业倦怠以外,还因当年房地产市场出现下行调整,导致他的签单量大幅下降。

  在此之前,王伟已经凭借其资本积累,以及在销售一线的敏锐嗅觉,投资了几套房产。辞职后,他更是一度专职炒房,由于房价上涨迅速,其收益也不断攀升,“赚的比一般的工作都多”。到2009年,市场回暖,王伟已经拥有七八套房产,身家千万。

  这几年是中国房价上涨速度最快的时期。在王伟看来,也是投资环境最好的时期。因为政策层面的限制较少,一套房屋从入手再出手的过程非常方便,收益也经常在50%以上。如果用杠杆,收益率会更高。

  在这一阶段,江浙地区很多工厂主四处投资房产,获得的收益甚至高过其主业。

  真正的转折点在2010年,当年4月底,北京出台“限购令”,成为全国首个出台限购措施的城市。到2011年初,全国范围内的“限购令”随着“新国八条”而推出。此后,购买房屋的首付比例、贷款利率、税费等不断提高,给投资房产带来不小的障碍。

  “还有一点,那时候房价已经涨起来了,以前买两套房子的钱,都不够买一套房子的,银行又很难做贷款。所以你怎么办?”王伟说,2011年之后,投资房地产的门槛明显提高。

  亚豪机构市场推广部总监郭毅向21世纪经济报道表示,从2011年开始,对房产的投资出现了一些新特征。主要表现为,从短线投资逐渐过渡到长线投资。

  郭毅说,“短线投资的特点是,房子买来后不住,过一段时间再出手。因为当时容易出手,所以很多房子都不装修,能以毛坯房的状态转好几手。准确的讲,更应该称作‘投机’。”她表示,长线投资阶段,业主更愿意装修后外租,收取固定的租金收益。长线投资的另一种表现为,房屋的投资特性弱化,资产配置的特性强化,业主购房往往兼具自住和投资的双重目的。

  按照郭毅的观点,该阶段的另一个变化在于,随着主要城市的限购,投资区域从国内转向海外。

  这与王伟的动作不谋而合。在朋友的推荐下,他于2013年底在新西兰购得一套房产。“我以前那些同事,很多在国外都有房子,有的早就移民了。”王伟说。

  股市跷跷板

  尽管通过炒房赚得盆满钵满,但王伟也有失手的时候。2009年末,他曾在北戴河购得一套海景房,无奈遭遇楼市调控,房价不涨反降,且出手困难。最终他在两年后折价两成出手。此后,王伟甚少在北京之外投资房产。

  这种情况颇能反映一种现实。据21世纪经济报道了解,中国很多二三线城市的家庭,户均拥有房屋超过一套。也即,还拥有投资性的房产。但由于这些市场明显过剩,导致房屋难以出手。

  除此之外,很多炒房者还有一个告诫,“不碰股市”。

  2015年,上证综指涨幅为9.41%。相比之下,按照国家统计局的数据,去年11月,全国70大中城市的新建商品住宅价格平均下降0.37%,其中,一线城市平均上涨19.45%,北京则上涨9.6%。

  若拉长时间轴,自2010年末至今的过去五年间,上证综指的涨幅为25.3%。全国70城市房价的平均涨幅则为9.34%,其中,一线城市的平均涨幅达到45.53%,北京的涨幅为34.8%。

  上述对比颇能说明问题,即过去五年来,炒股的平均收益率明显不及在一线城市投资房产的收益率。过去一年间,虽然两者收益率同样有着明显差距,且股市的稳定性远远不如楼市。

  其反映出的另一个问题,则印证了上文的结论。即相比一线城市,其他多数城市的房地产已不具备投资价值。

  从去年6月开始,A股高位滑落,很多投资资金难以撤出。解套后,这些资金的相当一部分流入楼市,并成为下半年楼市成交旺盛的推手之一。梳理过往,类似的过程也曾多次出现。

  郭毅说,很多开发商反映,当股市处于上涨行情时,房地产项目的回款速度明显变慢。这也说明,楼市资金也会向股市回流。这一过程也被称为“跷跷板效应”。

  王伟直言,他曾在股市中损失“两套房子的钱”。相比之下,投资房产虽然门槛略高,但简单,易懂,“技术含量低”。

  “技术活”

  随着“白银时代”的到来,“技术含量低”恐怕不再是投资房产的特征。

  郭毅表示,房产之所以具有投资价值,根本原因在于两点:其一,房产仍然具有较强的保值和增值功能;其二,民众的投资渠道不足,房地产仍是资产配置的主要对象。

  从后者来看,乐观因素较多。一方面,2015年的股市大幅震荡使投资者倾向于选择更加稳定的投资渠道。另一方面,近期P2P泡沫不断曝光,使投资者倾向于回归传统的投资方式。

  这使得房地产正重新成为资产配置的首选。多家机构的统计数据显示,当前市场的投资性需求比例,正从2011年的低点中回升。

  但随着整体市场供需关系的逆转,房地产市场分化严重,房屋的保值增值属性也因区域、物业类型的不同而存在差异。投资房地产,正在变成一项“技术活”。

  郭毅认为,大部分二三线城市都已不具备投资价值,未来投资房地产的方向,会集中在一线城市和1.5线城市这样的“孤岛”中。

  即使在这些城市中投资,也并非稳赚不陪。一个事实在于,2015年,北京共成交了22宗楼面价突破三万元的住宅地块,未来高端住宅的面积和套数规模巨大。业界普遍认为,北京高端住宅市场存在明显的过剩风险,若出于投资的目的,要尽量避开这种物业类型。

  另一个警示则体现在,经过2015年高达44.6%的涨幅之后,深圳房价能否继续大幅攀升,仍然存在未知数。

  同样地,商业地产的风险曾多次受到警示。除总体过剩的风险以外,商业地产的景气程度与宏观经济形势密切相关,在经济“换挡期”,投资商业地产同样面临诸多不确定性。

  有业内人士指出,与过去相比,房产投资正在表现出一些新特征:高门槛、高风险、低收益。总之难度越来越大。“房产逐渐回归居住属性,并不是坏事。”郭毅说。

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